Source de l’article : réseau Ymanci Crédit Immobilier
Tous les ans, quand une nouvelle année débute, la tradition veut que nous présentions nos vœux qui ressemblent à ceux-là : une bonne année et surtout une bonne santé. Une bonne année et une bonne santé, l’immobilier n’en a plus connu depuis deux ans. L’année 2024 sera-t-eIle encore souffreteuse ou va-t-elle permettre à ce secteur d’être à nouveau bien portant, voire vigoureux ? Des éléments de réponse ci-dessous ?
1- HAUSSE, BAISSE, STAGNATION DES TAUX : LES AVIS DE COURTIERS SONT VARIÉS
Il y a les courtiers optimistes qui sont persuadés que les taux des crédits immobiliers vont baisser considérablement en 2024, après avoir atteint un pic l’année dernière. Il y a les prudents qui envisagent une stagnation des taux avant un éventuel mouvement de baisse au cours de cette année bissextile. Et il y a les pessimistes qui se demandent encore si le scénario catastrophe des taux immobiliers moyens à 5 % est bien derrière eux. Qu’ils se rassurent, les prévisions laissent à penser que les taux d’intérêt n’atteindront pas les 5 %, excepté une situation exceptionnelle qui viendrait encore gripper la relance.
Gripper est le bon verbe. Le marché immobilier est malade depuis 2022. À l’aube de 2024, il semble en convalescence. Les taux des crédits immobiliers ont, semble-t-il, amorcé une descente après deux années difficiles Et, la tendance baissière laisse entrevoir des jours meilleurs pour tout le monde, aussi bien pour les particuliers voulant devenir propriétaires que pour les représentants du secteur de l’immobilier : banques, prêteurs, entrepreneurs, agents immobiliers, notaires…
Pour autant, ces premiers signes ne sont pas forcément annonciateurs d’une guérison totale. Des questions sont à prendre en considération. La première est : est-ce que les taux vont réellement baisser ou stagner ? Précisons qu’ils sont définis tous les mois par les banques et qu’ils déterminent les intérêts dont les emprunteurs devront s’acquitter dans l’optique de financer un achat immobilier. La deuxième est : jusqu’où va aller ce mouvement baissier s’il se confirme ? La troisième est : est-ce que la baisse des taux sera pérenne ?
2- EST-CE QUE LES TAUX VONT VRAIMENT BAISSER OU STAGNER ?
Oui pour certains courtiers et l’Observatoire Crédit Logement CSA, outil indispensable pour les acteurs du financement immobilier. Les taux devraient effectivement se stabiliser au cours du premier semestre 2024 avant d’entamer une baisse cet été. Plus concrètement, l’amélioration des taux devrait intervenir entre juin et juillet. Quant à la diminution, elle sera effective en octobre prochain. Ce repli se fera de façon irrégulière. Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole de l’Observatoire Crédit Logement CSA, explique pourquoi :
« Tant que le taux de refinancement de la Banque centrale européenne ne bougera pas, il est peu probable que les taux des crédits diminuent. »
Une baisse des taux directeurs pourrait probablement avoir lieu au plus tard cet été. À suivre…
3- JUSQU’OÙ LES TAUX VONT-ILS FLÉCHIR SI LA BAISSE SE CONFIRME EN 2024 ?
Les taux d’intérêt devraient enregistrer une baisse significative cette année et faciliter du même coup l’accès au crédit immobilier. Le 18 janvier 2024, l’Observatoire Crédit Logement CSA diagnostiquait effectivement que les taux devraient avoisiner les 4,20 % à l’issue du premier trimestre pour finalement atteindre les 3,25 %, toutes durées confondues, en décembre prochain.
4- QUELS SONT LES SIGNES LAISSANT PRÉSAGER UNE BAISSE DES TAUX ?
Ces signes sont les chiffres actuels de l’inflation et la stabilisation des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) depuis le mois d’octobre 2023. Cette nouvelle stabilisation ressemblerait à un geste d’espoir pour Thomas Lefebvre, de Meilleurs Agents qui déclarait le 2 janvier dernier :
« Cette inflexion dans sa politique monétaire tend à suggérer que l’institution ne souhaite plus durcir les conditions de financement. »
Même discours de François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et également membre du conseil des gouverneurs de la BCE, qui précisait après la décision de l’institution monétaire de garder inchangés ses taux en décembre dernier :
« Le prochain mouvement de la BCE sera, sauf surprise, une baisse. »
Le troisième signe révélateur de la relance concerne les banques. Ces organismes prêteurs sont moins frileux. Ils reviennent sur le marché en proposant des taux plus attractifs. Leurs barèmes bancaires redonnent le sourire aux courtiers, mais aussi aux particuliers qui veulent emprunter pour investir dans la pierre.
Hormis la stabilisation des taux directeurs de la BCE depuis le mois d’octobre 2023, la mensualisation du taux d’usure dès le mois de février 2023 avait redonné un petit coup de fouet au marché de l’immobilier. Cette mensualisation était une décision temporaire pour accompagner la hausse parfois démesurée des taux immobiliers. »
Notons que cette crise a privé certains ménages, pourtant solvables, d’accéder au crédit immobilier, les obligeant à rester locataires. Cette situation a, par conséquent, entraîné des tensions sur le marché locatif.
5- CETTE BAISSE, SI ELLE S’AVÈRE RÉELLE, VA-T-ELLE DURER ?
En ce début d’année, le constat est le suivant : les taux ont tendance à se stabiliser. Mais ne mettons pas la charrue avant les bœufs. L’année 2024 n’en est qu’à son balbutiement. L’immobilier toussote encore même s’il semble sur la bonne voie. Cependant, les stigmates provoqués par ces longs mois de maladie seront longs à soigner, à guérir. C’est ce que nous pouvions lire dans les colonnes du journal Les Échos, en décembre dernier :
« Cette grave crise, appelée à durer, est multifactorielle. »
Ces différents maux ont notamment été provoqués par la flambée des coûts de construction, la baisse du pouvoir d’achat des Français, le durcissement des conditions d’accession au crédit immobilier, des nouvelles normes énergétiques… Ils ont contaminé toutes les catégories de logements : l’ancien, le neuf, le locatif. Et tous les acteurs du marché immobilier : les constructeurs, les promoteurs, les agents immobiliers, les notaires, les banques, qui repartent à la conquête des clients en leur proposant des offres à nouveau plus alléchantes, mais aussi les particuliers. Rappelons quand même que :
- Les taux des crédits immobiliers ont flambé. Ces taux, pratiqués par les organismes prêteurs, ont été multipliés par 4 depuis deux ans. Il va sans dire que ces taux élevés ont fortement ralenti la production des crédits.
- Le prix de vente des logements est encore trop élevé en France, en dépit d’une légère baisse.
- Le nombre de permis de construire a chuté. Cette baisse a notamment été provoquée par l’augmentation des coûts de construction, la hausse des prix du foncier, les nouvelles normes environnementales.
- Les ventes dans l’immobilier ancien ont chuté. Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), 875 000 ventes auraient été conclues dans l’ancien en 2023 contre 1,1 million de transactions en 2022. La cause. Nous devrions plutôt dire les causes sont la tendance haussière des taux d’intérêt, l’accès au crédit immobilier compliqué, la baisse insignifiante des prix immobiliers, la pénurie de logements mis en vente dans certaines zones géographiques, et l’inflation.
L’inflation, qui est définie par l’Insee comme étant « la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix », n’a pas forcément dit son dernier mot. Surtout avec l’évolution des salaires, l’instabilité engendrée par la guerre en Ukraine mais aussi au Proche-Orient, les événements météorologiques extrêmes susceptibles d’accroître entre autres le prix des denrées alimentaires.
Si ce pronostic vital pour le monde de l’immobilier se confirme, à savoir la baisse des taux, il ne faut pas non plus que les acquéreurs s’attendent à retrouver des taux qui avaient fait le bonheur de certains fin 2021 : 1 % de moyenne toutes durées confondues. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a, en effet, décidé de fixer le taux d’endettement à 35 % pour les prêts immobiliers depuis janvier 2022.
Selon les dires de ces professionnels, l’immobilier entame sa période de convalescence. Néanmoins, tout le monde espère qu’il ne fera pas une rechute.